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摘自《华尔街日报》

凤凰城――当几乎所有城市的房价都在下跌的时候,凤凰房地产市场的复苏给全国其他城市带来了可贵的经验。

这个不断扩张的大城市,曾是房地产泡沫中受创最严重的城市之一。凤凰城的房价从2006年开始到2011年底下跌了55%。亚利桑那的违约拍卖率在2009年升至全国的第三位。成千上万的业主负债累累,他们的负债远远比他们房子的价值要多。

现在,全国的房地产经济学家都在研究凤凰城,凤凰城正处于一个早期但是令人惊奇的房地产复苏中。大幅的降价带来了新的投资者,不像其他房地产市场,房地产复苏被到处的房地产出售和拍卖所扼杀,投资者喜欢凤凰城。

Thomas Lawier说“凤凰城的市场见底了。Thomas Lawier是一个独立的房地产经济学家,他是6年前其中一个警告大城市过度开发会导致房地产价格下跌的人。

全国遭到重创的房地产市场面临着一个困境,房地产的复苏没有相应的买家,很多物业无法成交,因为业主不愿意以低价变卖。

然而凤凰城找到了一个可行的方法。低价吸引着首次置业的买家和用来出租的投资者。当地的经济正在复苏,几个大企业例如亚玛逊和因特尔都在重新招聘,这些好消息都增加了对房屋的需求。而且,凤凰城的复苏也得到很多加拿大买家的支撑,加拿大人利用汇率优惠抢占市场。

当地夫妻投资者也是吸收物业存货的主力。Robert Gerundo说:“我疯狂地催促我的房产经纪帮我找房子。”Gerundo先生上月以$50,200买下了一个两房的公寓,公寓的售价只比银行拍卖的底价高出一点。

Gerundo先生在过去两年在凤凰城买了13栋房子,通过出租那些房子,他每月能得到至少$950的租金。Gerundo先生今年49岁,他说作为房东他赚了很多钱,他于是辞去了在银行的工作。

全国范围来说,房屋的需求还比较小,主要在售的房屋都来自银行的拍卖,这些都给房价带来了压力。很多经济学家都说,他们预期房价在全国范围内会再下跌大约3%,房价将会在明年见底。大部分人认为房价在未来几年将不会上升。

根据标普Case-Shiller index, 美国20个城市房价上年第四季再下跌2%。但是凤凰城的房价上升了2%,是全国所有地铁沿线升幅最大的城市。上一年凤凰城的房价下降1.2%,是自2006年来跌幅最小的一年。

随着春季销售旺季的到来,各地市场也出现了复苏的迹象。最近底特律汽车产业的扩招,也加速了最近房屋交易量的上升。由于对政府部门就业机会信心的增加,华盛顿的房地产市场相对全国各地也表现得较为理想。

房价大幅下跌是另一个市场复苏的原因。像凤凰城一样,在底特律,房价在过去六年下跌了46%,跌到了自1994来的低点。在迈阿密,房价在过去5年下跌了51%, 这也促使了销售的增长。

但是在就业率回升滞后的地方,低价并不足以挽救房价泡沫。在拉斯维加斯,当地的经济极大的依赖旅游业和赌博业,由于这两个产业还未复苏,房价去年下跌了8.9%,自2006年到今,共下跌了62%。Jonh Burms,一个在Irvine, Calif包工头说,很多市场都见底了,但我还没有见到有像凤凰城一样复苏的市场。

凤凰城地产市场的回归并没有使几年前在那里购房的人感到高兴。根据房地产数据公司CoreLogic的资料,超过52%的人欠下了比房子价值更多的房贷,而且并不是所有人都相信,现在的复苏能够持久,尤其经济环境恶劣或油价上涨。

凤凰城的房价在三年前也出现了一次小幅的上涨,当时的联邦税收优惠政策刺激了购房风潮,但是当政策停止时,房价再次出现了下跌。有些人担心,银行为延迟拍卖,房地产市场将会在下一年达到饱和。Brett Barry,一个房产中介说“现在更多的是一个短暂的见底。”

这种担心并没有打击到像Lloyd Sheiner这样的买家,他决心利用现时的低价优势购买143座物业,他打算把它们租给还没有能力购房的人。

Mr.Sheiner, 一个住宅和商业地产投资者说,“恐慌已经过去了”他住在Montreal,他从18个月前就开始购房,他认为房价实在太低了。

他说,他多数的租客都是有工作的四口之家。“他们曾经有一间价值$140,000但房贷却有$350,000的房子”,“他们对自己说,天啊,我们应该怎么办呢,我们到底要用20年的时间还债好还是重新开始呢?”

根据 Cromford,一个本地房产出版商报告,上月,外地买家占了所有买家中的四分之一,当注册过户时,25人里就有1人来自加拿大。很多人都在加拿大的房地产高峰期赚到了钱,而且现时的汇率优惠给他们提供了强大的购买力。

Dean Selvey, 一个房产中介和投资者,他开展一个专门针对加拿大人的生意。他在Mesa附近一个为期两天名为“庆祝加拿大人挥霍”的销售节目里开了一个小摊位,他说:“瞄准加拿大人,这就是我们市场。”

几天前,Jon MIrmell, 一个最近买了无数拍卖物业作出租的房产中介,你找到了一个房子被封将要被拍卖的业主,在告诉他房子被拍卖的必要性之后,他对业主提出了问题“如果你不能保住你的房子,你有兴趣租吗?”

在门廊中,Mr.Mirmelli的合伙人大概测量了这间三房的物业,这个房子现任业主以$150,000在一次卖空中买得。在法院拍卖中,按照惯例,买家将会驱逐前任业主。

根据Cromford的报告,接近29%的房子被有意出租的买家买走,这个数字一直在不断的上升中,在2010年,这个数字是15%。

来自投资者的竞争给首次置业者带来了很多挫败感,Mr.Benner,一个从去年开始看过60栋房子的药师说:“这一点都不像是个买方市场,你听说这里有很多的待售物业,但当你一旦开始寻找,你就会吓一跳。”

很多房地产中介都在近几个星期报告越来越多的价格战现象,一些买家同意签定类似在房地产泡沫时代的价格调整条款,同意付出比最高价再略高一点的金额。

亚利桑那允许银行不用经过法庭直接拍卖收回的物业。根据债权人服务机构的报告,亚利桑那州的坏帐在2011年得到大幅地减少。但在所谓司法公正的佛罗里达州,银行拍卖必须经过司法程序,这样市场的存货不断地增加,一些人担心这样可能会在未来拖跨佛罗里达州的市场。

现在,房价不断地提高,因为越来越少的房子能够被拍卖。根据DataQuick, 一个房地产数据公司的资料,在二次销售的物业中,拍卖物业占了36%,这比去年的55%和在2009年高峰期时的66%都要低。但是下降的趋势正在减少,一部分的原因是,银行变得更有效率了而且支持卖空,即允许以低于按揭的价格变卖房产。

Mike Orr, Cromford Report 的创始人说,担心银行会开始甩卖更多违约物业是过分担心了,至少在凤凰城是这样。“人们以为物业供过于求,银行隐藏了某些物业,这可能在别的市场是真的,但不是在凤凰城。”

但仍然,理论上的市场复苏对于成千上万还处在水深火热中的业主来说毫无意义,就像Gii Monti的例子,他的房子在两年间收到了五个买家意向,有四个是比他的叫价要高的。

但是,这并没有带给他多少安慰,他被迫以$275,000卖空他的房子, 他在34年前建造了这座房子,并抚养了他三个孩子。

Mr.Monti 是其中一个在房地产市场高峰期不断抵押他房子的人,他用这些钱进行投资和送子女上大学。他在1978年花了$100,000用于买地和建造,他的房子在2006年价值接近$600,000。他在上个月被迫卖掉房子,因为他原来“只付息”的$473,000按揭被要求付利息和本金。

他意识到他有很多的麻烦,当他的邻居去年以$199,000卖了一座房子,这个价格只有他自己房子在最高峰期的三分之一。

Mr.Monti的案例并不是个别例子。他的房产中介Greg Markov说:“市场复苏给人们机会能像Gil一样售卖房子是不会发生的,或者对很多人来说,可能永远不会发生。”

Mr.Markov 也提到了Mr.Gerundo,那个买了13栋房子的投资者,“复苏已经开始了,他的投资是不会赔钱的。”

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