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“学区房”想必是每一位家长挂在嘴边的话题。在美国,家庭住宅有着颇为严格的学区限制,部分华人密集的城市跨区入学难度极大,未购得好区房的家长为了避免下一代受到“坏孩子”影响,不得不花大价钱将儿女送入私校。所以在好学区的购房市场上,经常会有很多中国家长严盯死守,待售屋一经上市便抬高价格哄抢,甚至出现“一房难求”的火爆场面。

在我们大凤凰城地区,跨区入学的政策相比加州可谓是宽松许多,但仍旧存在着种种不便之处。例如每个好学校都有一个长长的Waiting List(候补名单),只有在学校的招生名额存在剩余时,跨区生方可根据候补的先后顺序依次入学。但实际上,名校的剩余名额是很有限的,而美国又不同于中国,学生可以通过幕后操作,走关系等进入好学校,这是其一;另一方面,学校的部分资源是跨区学生享用不到的,比如校车接送。这样,跨区学生的家长是不是要额外付出很多不必要的辛苦呢?说到这里,想必您不难理解中国父母“孟母三迁”的精神了吧。

然而,从购房投资者的角度看来,好区房与差区房的区别究竟在哪里呢?

1.投资成本:

好区房价格高,差区房价格低。对于绝大部分刚刚涉足地产业的投资者来讲,购买差区房启动经费少,比较好入门。学区房往往需要较大数额的现金,一些中小型投资者会转而选择贷款买房。在美国次贷危机过后,银行贷款审批难度增加,时间上的拖延难免会对投资者产生不利。学区较差的房源里,价格通常都在10万美金以下,其中不少银行屋,法拍屋,短售屋的价钱更低达4-5万或6-7万,这个价位对于持有现金全款购房的投资人来讲要轻松许多了。

2.租金回报:

在房屋大小,房间数量以及其他基本状况接近的情况下,显然差区房的购买价格低。所以说,在相同的价格成本下,差区房的租金回报相较于好区房就更有优势了。举个例子,上个月有位客人找我买了一栋位于好学区的联排别墅,1400平方尺,标价14万美元(目前正在处理中,本月中旬交房,但已有几名房客在waiting list上等待了)。这套房子的月租金是1050美元,物业管理费(HOA)是$150/月(联排别墅的管理费比较贵),地税$1200/年。在这个租金价位里,我有很多套独立屋位于凤凰城西部,墨西哥人较多的小区里,租金在$1050-1250之间,HOA费用为零到三四十美元不等,地税几百美元到一千美元左右。这些所谓的“差区房”价钱从6万5千美元到10万美元都有,真正做到了学区虽“差”回报不“差”。

3.升值空间:

众所周知,亚利桑那州的房地产市场受经济危机影响波动最大。在05,06两年间,凤凰城地区的房价一度升到峰值,又在2010,2011年间跌入谷底。现如今,在凤凰城地区科技较为繁华的东南部,房屋均价在05年的一半左右,而老城区所在的西边,造价20几万元的较新独立屋售价普遍在10万以下,银行持有的房屋更有低达6,7万美元,约为峰值时的1/3。这一方面说明了好区房价格较差区房来说,相对稳定;但从投资人的角度出发,选择好的时机,意味着差区房的回报率将会比好区房高50%。