深入浅出,指点投资联排别墅所存在的误区


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    最近这一两年间,我们公司接待了许多来自中国大陆的优秀投资人,客户在我们的帮助下都购买到了满意的投资房产。在交谈中,我们发现,很多中国客户更加青睐美国的独立屋(Single Family House),而对于联体别墅(Townhouse)在投资理念中就不是很了解了,甚至还存在着一定的误区。

    在我们中国人的观点中,美国的独立屋(Single Family House)意味着独门独院的大别墅,房子和土地都是属于个人所有的。这点千真万确,美国的土地产权私有制确实不同于中国的70年产权限制。在这里,屋主名下的土地和房屋世世代代都是属于屋主私人拥有的,临终时也有赠与的权利。可是对于连体别墅(Townhouse),就有人会说,不管是公寓也好,连排别墅也好,土地都是别人的,过个几十年,房子倒了,就没你啥事啦!花一样的钱,当然要买带几千英尺土地的,独门独院的别墅呀! 这种说法乍一听起来好像蛮有道理的,可是您仔细换位想想,假设您买到手的独立屋,几十年后也倒了,那么当您站在已经是一片“坍塌废墟”的“您自己的”土地上时,心里想的应该是什么呢?——对啦,是“房屋保险”!

    在美国购买房屋时,一般会有一个“房屋保险”,每年几百块钱。在加州这种地震带上,还会加上一个地震险,东南几州常刮飓风,街道泡水,树倒屋塌的场景时有发生,房屋保险也因此水涨船高了。然而我们亚利桑那州天时地利人和,在历史上几乎从未发生过任何自然灾害现象,所以您大可把心放到肚子里,不管是您投资购买了独立屋还是联排别墅,预计在有生之年里也见不到自己的房屋倒掉了,即便是倒掉了,保险公司也会全权负责给您在原地重新建造一个一模一样的新居来。

    还有一点,就是关于物业管理费(HOA)。有人说:独立屋的物业费低,联排屋的物业费高。这是不争的事实,物业费也的确应该是投资者购房的一项重要考量因素。然而,不同类型还是要区分待。不论什么类型的房产,HOA都是按照房屋和管理的档次收费的。总体说来,各有利弊。例如,位于老城区一些独立屋,绝大部分临街道建设,没有统一的物业管理,自然也就不存在HOA费用了。但是这种房屋通常需要大规模修缮之后方可入住(出租),维修和装修的费用也要计算到投资成本里;再者说来,这类地段的租户普遍素质不高,在今后的房产管理中难免不定期的出现诸多问题,给投资人造成金钱上的损失。另一种公寓式物业管理包含水费,污水处理费和垃圾处理费,但HOA比较高,比如一套售价10万不到的两居室公寓,每个月管理费就要200多美元,这种公寓通常适合退休的老人卖掉自住屋后搬过去养老,可是作为投资住房来讲,租售比并不理想,管理成本也比较高。

    在菲尼克斯地区,较新的中档住宅小区里,独立屋的物业管理费从五十几美元到一百二三十美元不等,通常物业公司并不负责住户门前的草坪等景观维护,需要业主自行打理。而管理较为完善的联体别墅的物业费一般在150美元以内,差距并不是十分明显。而且联体别墅的物业管理不但负责房屋门前的草坪景观维护,还有外围的粉刷修葺以及屋顶和瓦片的维修更换,这些项目在独立屋的管理中,也都是要房主自行处理的,且价格不菲。不仅如此,联体别墅在价格上要比独立屋便宜很多,在地段和房屋基本设施相仿的条件下,连体别墅的房价恐怕要低30-50%,小成本的资金,也为投资人的经济灵活性增添了许多便利。