2012年02月28日 06:25 来源： 证券时报 【字体：大 中 小】 网友评论

　　据海外媒体报道，“股神”巴菲特昨日在接受美国媒体采访时表示，如果可能的话，他愿意买下美国所有的单栋住房。

　　巴菲特表示，美国单栋住房与股市一样，都是非常具有吸引力的投资标的。如果以低房贷利率出手购房并长期持有，住房投资的回报将高于股票。

　　伯克希尔·哈撒韦公司日前发表了2012年致股东的公开信，巴菲特去年曾预计美国房地产市场复苏很可能在未来一年内开始，但其承认该预言是错误的。但巴菲特认为，美国房地产市场一定会复苏。

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引自Facebookhttp://www.facebook.com/profile.php?id=100003193784935#!/notes/hedy-li/%E5%AE%A2%E6%88%B7%E8%AF%84%E8%AF%AD1/106789062770886?notif_t=note_comment

    最近有些客户来信询问，说是买新房好呢，还是买二手房？我的回答是：“因需而异。”也就是说，这要从购房者的需求出发，看是要买房自住，还是要作为一项投资，不同的出发点，对应着不同的答案。

    虽说美国地大物博，但就很多大中型城市而言，在历史悠久的黄金地段，新屋可谓是少之又少。甚至不必说全新的房屋，就连二十几年的房屋也很鲜见，绝大部分映入眼帘的想必都是几十年甚至上百年的老屋。这种房子结构陈旧但价格昂贵，作为投资来讲已经不是一个好的时机了。在城市周边的小区住宅中，就凤凰城地区来说，从几年新到十几年新的独立屋都很抢手，当然，部分地区也有销售新建成的房屋。下面我想简单谈一谈新房与二手房的差别。

    首先，不论房地产市场如何，在客观条件相近的情况下，新房的价格总会比二手房贵一些，哪怕只是几年新的二手房。而且，新房的庭院需要买者自己打理，种草或是铺石子，围砌花圃，这些费用会在几千到一万元不等。有些新房的厨房也是半成品，需要买方自己装修厨房，这项花费可能在1-2万美元左右，甚至更多。外加其它一些杂七杂八的房屋内饰，比如吊灯，顶扇……也就是说，买新房通常要在内外装修上再花出大价钱。如果购房者的需求是买房自住，而且对家居的要求较高，那么新房就可以考虑了，因为新屋会比较方便屋主自行设计，装修，彰显主人的品味和格调。

    然而对于常规销售的二手房（非短售屋，银行屋），屋主会在房屋上市销售之前进行维护和粉刷，清洁，以通过银行的审查。从购买者的角度出发，不但房屋内外装修的成本省了下来，而且二手房的价格本身就比从建筑商那里拿到的新房价格要低很多。所以说，购买投资房，二手房的经济性要大大的优于新房。不仅如此，作为一项投资物业，在购买时，新房虽然价格高，但是在几年后的销售中，新房也变成了二手房，价格偏高的优势就不在了。高买低卖，这也是房地产投资的一项大忌。

一直以来，在美国买房，大部分人会选择贷款。不过现如今情况比较特殊，凤凰城的房价遭遇30年一遇的低谷，这就吸引了许多来自中国和海外的投资人前来现款买房。所以每当房屋市场上有廉价新屋上市，就会收到很多现金的offer，而卖方通常比较青睐现金交易，省去了贷款失败的风险和麻烦，这种情况对贷款投资者来说就非常不利了。

   在我的客户中，美国本地的投资人大多是贷款，中国以及海外的客户普遍是全款现金买房。针对这两种不同的情况，我有如下的建议，希望能够帮助投资人获得更大的机会投中青睐的房屋。

   对于地区，面积，年份等情况相近的房屋，如果房屋的内部状况维护较好，不需要投资者二次装修，这种房子价钱就相对贵一点，非常适合贷款买房的投资人。因为贷款的初衷就是用较少的首付买下房屋的所有权，再通过租金进行还贷。这样就省去了上万美元，甚至1-2万美元的装修维修等费用。要知道，按照现如今的价格，2万美元就是一栋房屋的首付（20%）和贷款手续费（4000美元左右）。与其两万元放在装修上，不如实实在在的再买一栋房子回报率高。

   另外一种情况就是，如果房屋内部有损伤，就会相应折价，人为损坏较严重时甚至会低于同等房屋3-5万美元的价格。这种房屋的价格非常低，因为银行估价时，会把装修的成本考虑进去。例如房屋本身净值10万美元，维修费用在3万美元，那么这栋房子的售价就会在7万美元左右。对于现金全款购房者来说，这到底值不值呢？我的建议是：值！只要房屋的架构布局没问题，其他的破损，毁坏都是可以复原的。因为只有房子的格局我们改变不了，而其它的问题我们公司都可以给您维修。而且，银行预估的维修费用通常比较高，而实际的维修费用会低很多。这样一折中，相当于为您省了不少的钱呢。而我为什么这么肯定的告诉您，实际的维修费用一定会低很多呢？这样讲吧，在房屋的装修成本中，美国的人力成本是非常高的。您在市场上雇来的人工，是要按小时付给他人工费的，而我们装修公司的工人，做我们自己的房屋装修，工资是按天支付的，这就是我们给您省钱的奥秘！

    时间过得飞快。不知不觉，2012已经过去快两个星期了。在新的一年里，对于凤凰城地区的房地产业，CNN财经这样评价；“新屋的库存量非常低，而且在市场上现有的房屋中，没有滞留的新屋。”——by Bob Denk（美国住宅与建筑商会高级经济学家）

    的确，在回顾过去的一年里，只有2011年2月每平方英尺的房屋单价跌至历史最低点，之后各地区，尤其是凤凰城东部的房屋价格便一直有所上扬，直至2011年12月，每平方英尺的交易单价均高出2010年同期。

    换句话说，凤凰城作为美国的第五大城市来说，地产业真正的低谷可谓是“转瞬即逝”了，就目前的种种现象而言，房地产市场的回暖已经是不争的事实。可是对于房地产的投资者来说，这究竟是不是一个好的现象呢？根据我的经验，当然这也是绝大多数投资者的经验：买涨不买跌。

    对于地产投资来讲，一次性注入较大的现金流，投资者追求的都是周期短，回报高。当房价的波动曲线呈现在攀升阶段时，就有较大可能在短期的几年内获得好的回报。

    在我们凤凰城的不同地区，新的一年房价呈现出如下变化：

1. Chandler地区，房价变化较大，10万美元以下的房屋几乎不见踪影了，相同状况的独立屋较去年同期上涨了20%左右。

2.Gilbet地区的学区非常好，虽然房价略低于Chandler，但市面上新增待售房屋不是很多，而且低价房“抢房”严重，所以哄抬房价现象仍层出不穷。

3.Tempe等老区，大学城附近，房屋老旧，状况不佳，且售价偏高，作为投资房来讲，租售仍然比不甚理想。

4.laveen，Tolleson 等西部地区，仍然有一定量的低价房（10万美元以下），而且11-12万的独立屋可达到4-5个房间，租金在1400美元，租售比很高。

    就我自己而言，作为一个房屋经纪人，2012年有着自己如下的规划：在今年帮助客户购买50栋以上的房屋，至于出租管理的房屋数量，我希望到年底之前可以超过300栋。

在2011年12月底，我接待了几个从中国武汉赶来美国投资买房的客户。通过跟他们的交谈，我了解到许多中国人境外投资的顾虑。

    首先，需要一笔较大的资金。对于投资房来讲，回报率最好的大都是10万美元或以下的房子，按十万美元来讲，投资一栋房子就需要65万元的人民币，两栋是130万，十栋就是650万，投资人需要较大的现金流。然而，异地投资存在很多不确定性，客户很难直接到达当地进行实地考察，难免会对投资的回报产生怀疑。

   其次，投资房产最大的困难，在于要有人工参与管理。即便是本地的房产投资，相信许多业主都对房屋的打理以及租客的应对烦不胜烦，更何况人在异地，更需要找到合适的值得信托的人或公司来管理这些投资产业。

   就我自身而言，在十年前刚刚从事地产行业的时候，只经营房屋买卖这一项业务，后来才渐渐涉及了房屋管理这部分的市场，结果意外发现，房屋的交易量有了很大的提升。其实，房屋的购买者中（尤其是中国人），一些是自住房，另外的很大一个客户群体，买房是进行投资。当我经营了房屋管理这块项目之后，自然就有越来越多的投资者找到我来帮他们购买房屋。因为客户的需求就是要经纪人在购买投资房之后代为管理。

  在我成立了的房屋管理公司之后，面对大量的房屋装修，修理工作，最初只是请外面的装修和修理公司，其中生意上的扯皮不计其数。比如说装修的质量不过关，或是装修进行一半时无故提价，多收客户的材料费用等等不胜枚举。就这样，我又有了自己独立的装修公司，聘用了长期固定的工人，都要经过严格的考核和筛选，此后，装修和维修的质量大大提升，成本也降了下来。

  这几年的海外客户中，大部分是来自中国大陆，香港台湾以及加拿大的华人华裔，很多都是老客户介绍过来的，因为有朋友的经验在先，有些客人未经实地考察就先买了房子，等到交屋之后才得时间抽身过来，经考察后对这些投资都很满意。在这里，我也对新老客户的信任表示由衷的感谢与感激。

    第一次光临我的网站的朋友您好，我叫蘭蘭（兰兰），英文名Hedy Li，是美国亚利桑那州凤凰城地区的一名地产经纪，持有亚利桑那州和加州的地产执照。我也是一名资深的地产投资专家，在美国房产波澜起伏的几年里，不但为自己和家人累积了财富，而且在从事地产行业的十余年间，为数百名来自美国和世界各地的投资者提供了可靠的理财信息以及高质量的相关服务。

    我目前经营着几家公司，分别负责房屋的销售，出租，管理，装修等系列工作。员工们来自不同国家，各有专攻，高效专业。如果您有任何关于美国地产投资的意愿和疑问，欢迎您与我联系，我将非常乐意予以解答。

    针对中国大陆及海外各地的不同客户群体，我们建立了不同的网址，博客，以及专页，以方便海内外的理财投资者与我们即时联系，交流咨询。

Hedy Li 蘭蘭（兰兰）

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