29 Wednesday Feb 2012
2012年02月28日 06:25 来源： 证券时报 【字体：大 中 小】 网友评论
据海外媒体报道，“股神”巴菲特昨日在接受美国媒体采访时表示，如果可能的话，他愿意买下美国所有的单栋住房。
巴菲特表示，美国单栋住房与股市一样，都是非常具有吸引力的投资标的。如果以低房贷利率出手购房并长期持有，住房投资的回报将高于股票。
伯克希尔·哈撒韦公司日前发表了2012年致股东的公开信，巴菲特去年曾预计美国房地产市场复苏很可能在未来一年内开始，但其承认该预言是错误的。但巴菲特认为，美国房地产市场一定会复苏。
22 Wednesday Feb 2012
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26 Thursday Jan 2012
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最近有些客户来信询问，说是买新房好呢，还是买二手房？我的回答是：“因需而异。”也就是说，这要从购房者的需求出发，看是要买房自住，还是要作为一项投资，不同的出发点，对应着不同的答案。
23 Monday Jan 2012
一直以来，在美国买房，大部分人会选择贷款。不过现如今情况比较特殊，凤凰城的房价遭遇30年一遇的低谷，这就吸引了许多来自中国和海外的投资人前来现款买房。所以每当房屋市场上有廉价新屋上市，就会收到很多现金的offer，而卖方通常比较青睐现金交易，省去了贷款失败的风险和麻烦，这种情况对贷款投资者来说就非常不利了。
在我的客户中，美国本地的投资人大多是贷款，中国以及海外的客户普遍是全款现金买房。针对这两种不同的情况，我有如下的建议，希望能够帮助投资人获得更大的机会投中青睐的房屋。
对于地区，面积，年份等情况相近的房屋，如果房屋的内部状况维护较好，不需要投资者二次装修，这种房子价钱就相对贵一点，非常适合贷款买房的投资人。因为贷款的初衷就是用较少的首付买下房屋的所有权，再通过租金进行还贷。这样就省去了上万美元，甚至1-2万美元的装修维修等费用。要知道，按照现如今的价格，2万美元就是一栋房屋的首付（20%）和贷款手续费（4000美元左右）。与其两万元放在装修上，不如实实在在的再买一栋房子回报率高。
另外一种情况就是，如果房屋内部有损伤，就会相应折价，人为损坏较严重时甚至会低于同等房屋3-5万美元的价格。这种房屋的价格非常低，因为银行估价时，会把装修的成本考虑进去。例如房屋本身净值10万美元，维修费用在3万美元，那么这栋房子的售价就会在7万美元左右。对于现金全款购房者来说，这到底值不值呢？我的建议是：值！只要房屋的架构布局没问题，其他的破损，毁坏都是可以复原的。因为只有房子的格局我们改变不了，而其它的问题我们公司都可以给您维修。而且，银行预估的维修费用通常比较高，而实际的维修费用会低很多。这样一折中，相当于为您省了不少的钱呢。而我为什么这么肯定的告诉您，实际的维修费用一定会低很多呢？这样讲吧，在房屋的装修成本中，美国的人力成本是非常高的。您在市场上雇来的人工，是要按小时付给他人工费的，而我们装修公司的工人，做我们自己的房屋装修，工资是按天支付的，这就是我们给您省钱的奥秘！
13 Friday Jan 2012
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时间过得飞快。不知不觉，2012已经过去快两个星期了。在新的一年里，对于凤凰城地区的房地产业，CNN财经这样评价；“新屋的库存量非常低，而且在市场上现有的房屋中，没有滞留的新屋。”——by Bob Denk（美国住宅与建筑商会高级经济学家）
1. Chandler地区，房价变化较大，10万美元以下的房屋几乎不见踪影了，相同状况的独立屋较去年同期上涨了20%左右。
2.Gilbet地区的学区非常好，虽然房价略低于Chandler，但市面上新增待售房屋不是很多，而且低价房“抢房”严重，所以哄抬房价现象仍层出不穷。
3.Tempe等老区，大学城附近，房屋老旧，状况不佳，且售价偏高，作为投资房来讲，租售仍然比不甚理想。
4.laveen，Tolleson 等西部地区，仍然有一定量的低价房（10万美元以下），而且11-12万的独立屋可达到4-5个房间，租金在1400美元，租售比很高。
04 Wednesday Jan 2012
在2011年12月底，我接待了几个从中国武汉赶来美国投资买房的客户。通过跟他们的交谈，我了解到许多中国人境外投资的顾虑。
首先，需要一笔较大的资金。对于投资房来讲，回报率最好的大都是10万美元或以下的房子，按十万美元来讲，投资一栋房子就需要65万元的人民币，两栋是130万，十栋就是650万，投资人需要较大的现金流。然而，异地投资存在很多不确定性，客户很难直接到达当地进行实地考察，难免会对投资的回报产生怀疑。
其次，投资房产最大的困难，在于要有人工参与管理。即便是本地的房产投资，相信许多业主都对房屋的打理以及租客的应对烦不胜烦，更何况人在异地，更需要找到合适的值得信托的人或公司来管理这些投资产业。
就我自身而言，在十年前刚刚从事地产行业的时候，只经营房屋买卖这一项业务，后来才渐渐涉及了房屋管理这部分的市场，结果意外发现，房屋的交易量有了很大的提升。其实，房屋的购买者中（尤其是中国人），一些是自住房，另外的很大一个客户群体，买房是进行投资。当我经营了房屋管理这块项目之后，自然就有越来越多的投资者找到我来帮他们购买房屋。因为客户的需求就是要经纪人在购买投资房之后代为管理。
在我成立了的房屋管理公司之后，面对大量的房屋装修，修理工作，最初只是请外面的装修和修理公司，其中生意上的扯皮不计其数。比如说装修的质量不过关，或是装修进行一半时无故提价，多收客户的材料费用等等不胜枚举。就这样，我又有了自己独立的装修公司，聘用了长期固定的工人，都要经过严格的考核和筛选，此后，装修和维修的质量大大提升，成本也降了下来。
这几年的海外客户中，大部分是来自中国大陆，香港台湾以及加拿大的华人华裔，很多都是老客户介绍过来的，因为有朋友的经验在先，有些客人未经实地考察就先买了房子，等到交屋之后才得时间抽身过来，经考察后对这些投资都很满意。在这里，我也对新老客户的信任表示由衷的感谢与感激。
15 Thursday Dec 2011
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自从2006年过后，亚利桑那州的房地产泡沫破灭，我们不断就会听到有人愁眉苦脸的说：“唉，房子泡水了！”这时，如果您真的理解成别人家的房屋被水淹了，那就大错特错了。
在这里，“泡水”是指英语里面under water“在水下”的意思。这不是真的水，而是房地产和银行贷款业界的术语，指的是房屋本身的市值已经低于业主所欠下的银行贷款。打比方说，有一栋售价为30万美元的房屋，屋主向银行贷款，首付20%，也就是6万，那么他欠银行的本金是24万（实质还有更多利息暂不讨论），结果次年房价腰折，跌到了15万美元。此时，即使屋主卖掉了房子，恐怕也堵不上银行贷款的大黑洞了。所以一般来讲，处于如此窘境的屋主这时就会跟银行宣布破产，声明无力偿还银行贷款，随银行把这栋赔钱的烫手山芋收走了事。
当银行接收了房屋后，急着将其变成现款，就会以大大低于市场价格的售价将房子卖掉。对于购买者来说，这自然是一笔非常划算的交易了。经济活跃时期，地产业紧俏，短售屋好比狼多肉少，大部分的购房者等不及甚至抢不到，只能作罢；如今房价低迷，短售屋、银行屋如同风吹落叶一般遍地出现，实在是乐坏了从各地前来的投资人。现在每当市场上出现一个短售屋，都会有多方的买家同时下单，抬价抢房，一栋十万美元以下的短售屋，最后的成交价格高出一两万元也并不鲜见了。
在凤凰城西边的地区，今年陆续出现了一批老房，均价在四，五万美元左右。只要经过简单的装修，就可以出租，月租在900-1200美元，个别带游泳池的独立屋甚至租到了1400美元，都是极好的投资房。现在不过是半年多的时间，市值就已经涨了20%以上，有几个从中国过来买房的客人笑得合不拢嘴，非常庆幸当时购买得及时，如今不但房价直升，房租也源源不断的打进账户了。一个客人还特别幽默的说：“当时我不过是花了一台汽车的钱嘛，很快就要变成两台了！”
12 Monday Dec 2011
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凤凰网报道《外资撤离中国楼市，敲响投资警钟》
http://house.ifeng.com/special/waizicheliloushi/
人民网报道《热钱撤离路线曝光：股市首当其冲，其次房地产》
http://mnc.people.com.cn/GB/16577315.html
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最近一年来，我们公司接待了很多从中国大陆和加拿大来凤凰城的投资客户，几十甚至上百栋的成交物业。通过仔细交谈，我发现这些客人无外乎都是卖掉了中国的房产，然后来到我们凤凰城，手持现金抄底房市。我离开中国已经十几年了，最后的一部分房产投资也在几年前撤离了中国，转向美国市场。近几年只是耳闻中国的房地产行业疲软，房价回落，但并未给予密切关注，直到在行业中接触到了客户的实际需求，才切身发觉这一切关于中国楼市萧条的传闻绝非空穴来风。
在Google上搜索“中国房价”，映入眼帘的“下跌20%”“拐点来临”“下跌一半”“回归理性平稳”……等字样比比皆是。不管是专家分析也好，政府声明也罢，近年来，中国楼价的下跌已然成为不争的事实。如本博文开篇的两个链接，也客观记录了各大主流新闻媒体对待中国地产业的基本看法。在其他地方性新闻论坛中，例如长沙地产专栏在2011年12月12日就有记载：“据不完全统计，近期先后有华菱钢铁、春兰、上海申达纺织、西部矿业、宏达股份、恒顺醋业、金发科技、水井坊等一批电信、钢铁、制酒等主业非地产的企业宣布剥离旗下地产业务撤离楼市。”
由于中国的地产行业出现下滑迹象，致使很多投资者转而进军美国的房地产市场。根据我的经验和了解，在美国近十几年间，有这样几个地区在房产业界很具有代表性：
1.Irvine尔湾（南加州的橘子郡地区Orange County），十几年以前还是一片牧场，由于高科技的入主，短短几年间，高楼林立，当年6-8万美元的房产物业公寓在短时间内迅速升值为四十几万美元，这让很多早期购房的科技工作者在无心插柳之间赚的盆满钵满。然而由于加州地产业发展较为迅猛，对于投资者来说，如今的房价过高，而且以经无法产生比较大的起伏。
2.Texas德州等地产税较高的州。在美国次贷危机中，房价受其影响最小的州，就是德州。因为德州的不同地区，地产税在3%-4.2%不等。也就是说，一栋二十到三十几万美元的中产房，每年的地产税就高达一万美元！从房租收入这部分很难覆盖维持物业的开销，养房成本过高，这对于房产的投资者是很沉重的打击，因为持有物业的资金需求代价实在太大了。正因为如此，稍有经验的人士，都不会选择这样的城市投资购房，这也正是德州的房价从无大的起落的根本原因。
3.亚利桑那州，弗罗里达州，这两个地区从来都是地产投资者的必争之地。亚省本身房价偏低，地产税又仅仅占1%。换句话说，10万美元的房产，每年的地产税只有1000美元，还不到一个月的房租。买房便宜，养房也容易，
气候稳定无灾害，维护费用低，难怪我们亚利桑那州一直以来就备受投资人的青睐呢。弗州与亚省情况相近，唯一不同的是，气候条件相差迥异。弗州临海，终年潮湿，美国的住宅建筑又普遍为木材结构，在湿热的环境下问题很多，保养颇为消耗财力。更有甚者，东南沿海地区几乎每年都会发生大型风暴灾害，甚至飓风以及龙卷风，轻则屋顶、外墙、围院受损，让投资人钱包“受伤”，重则汪洋一片，树倒屋塌，即便使用房屋保险理赔，在半年乃至一年多的建筑修葺亦或重新搭建的过程中，中断了房租收入，真难说让投资人的账户上少进了多少银子呢！
07 Wednesday Dec 2011
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第一次光临我的网站的朋友您好，我叫蘭蘭（兰兰），英文名Hedy Li，是美国亚利桑那州凤凰城地区的一名地产经纪，持有亚利桑那州和加州的地产执照。我也是一名资深的地产投资专家，在美国房产波澜起伏的几年里，不但为自己和家人累积了财富，而且在从事地产行业的十余年间，为数百名来自美国和世界各地的投资者提供了可靠的理财信息以及高质量的相关服务。
Hedy Li 蘭蘭（兰兰）
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网站：Phoenix Chinese Realtor
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07 Wednesday Dec 2011
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07 Wednesday Dec 2011
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这是我在今年三月购买的一处独立屋，地处凤凰城市区黄金地带。毗邻高速，交通便利。
房屋的外景照片如下
07 Wednesday Dec 2011
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“学区房”想必是每一位家长挂在嘴边的话题。在美国，家庭住宅有着颇为严格的学区限制，部分华人密集的城市跨区入学难度极大，未购得好区房的家长为了避免下一代受到“坏孩子”影响，不得不花大价钱将儿女送入私校。所以在好学区的购房市场上，经常会有很多中国家长严盯死守，待售屋一经上市便抬高价格哄抢，甚至出现“一房难求”的火爆场面。
在我们大凤凰城地区，跨区入学的政策相比加州可谓是宽松许多，但仍旧存在着种种不便之处。例如每个好学校都有一个长长的Waiting List（候补名单），只有在学校的招生名额存在剩余时，跨区生方可根据候补的先后顺序依次入学。但实际上，名校的剩余名额是很有限的，而美国又不同于中国，学生可以通过幕后操作，走关系等进入好学校，这是其一；另一方面，学校的部分资源是跨区学生享用不到的，比如校车接送。这样，跨区学生的家长是不是要额外付出很多不必要的辛苦呢？说到这里，想必您不难理解中国父母“孟母三迁”的精神了吧。
然而，从购房投资者的角度看来，好区房与差区房的区别究竟在哪里呢？
1.投资成本：
好区房价格高，差区房价格低。对于绝大部分刚刚涉足地产业的投资者来讲，购买差区房启动经费少，比较好入门。学区房往往需要较大数额的现金，一些中小型投资者会转而选择贷款买房。在美国次贷危机过后，银行贷款审批难度增加，时间上的拖延难免会对投资者产生不利。学区较差的房源里，价格通常都在10万美金以下，其中不少银行屋，法拍屋，短售屋的价钱更低达4-5万或6-7万，这个价位对于持有现金全款购房的投资人来讲要轻松许多了。
2.租金回报：
在房屋大小，房间数量以及其他基本状况接近的情况下，显然差区房的购买价格低。所以说，在相同的价格成本下，差区房的租金回报相较于好区房就更有优势了。举个例子，上个月有位客人找我买了一栋位于好学区的联排别墅，1400平方尺，标价14万美元（目前正在处理中，本月中旬交房，但已有几名房客在waiting list上等待了）。这套房子的月租金是1050美元，物业管理费（HOA）是$150/月（联排别墅的管理费比较贵），地税$1200/年。在这个租金价位里，我有很多套独立屋位于凤凰城西部，墨西哥人较多的小区里，租金在$1050-1250之间，HOA费用为零到三四十美元不等，地税几百美元到一千美元左右。这些所谓的“差区房”价钱从6万5千美元到10万美元都有，真正做到了学区虽“差”回报不“差”。
3.升值空间：
众所周知，亚利桑那州的房地产市场受经济危机影响波动最大。在05，06两年间，凤凰城地区的房价一度升到峰值，又在2010,2011年间跌入谷底。现如今，在凤凰城地区科技较为繁华的东南部，房屋均价在05年的一半左右，而老城区所在的西边，造价20几万元的较新独立屋售价普遍在10万以下，银行持有的房屋更有低达6,7万美元，约为峰值时的1/3。这一方面说明了好区房价格较差区房来说，相对稳定；但从投资人的角度出发，选择好的时机，意味着差区房的回报率将会比好区房高50%。