据美国一家银行调查显示，美国富人喜欢拥有房产。77%过百万美元的投资者选择购买房产。随着固定收益利率的走低，股票上涨，美国商业地产在过去12个月上涨8%。20城市住宅指数S&P/Case-Shiller自2012年低点以来上涨24%。

富人投资者普遍认为股票高估，利率下降，未来几年将是投资房地产的好时机。曼哈顿的高层公寓One57和432 Park Ave已有合同多达9,000万美元。诱人的投资机会吸引了大量的海外买家。投资者青睐美国，视美元为国际货币，是富人借房地产保值的主要途径。大量的买家使房屋价格上扬，并为交易提供多种渠道，大大提高了房地产市场的流动性。至三月份止，过去12月海外和移民买家投资房地产920亿美元，上涨35%，占美国房屋交易总额的7%。

中国买家是房地产市场繁荣的主要原因。去年，中国买家投资美国房地产达220亿美元。中国买家认为美国是现金保值的安全港，也是子女入学的首选。中国买家的热门市场为南加州、旧金山和圣盖博谷地区。中国买家占所有海外卖家的16%，仅次与加拿大人。但中国买家在美国的房地产投资却以590,826美元的平均价格领军美国房地产市场。76%的中国人采用现金交易。

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凤凰城是全美房地产拍卖的主要战场。这里是赌徒的天堂，每天人们都向房地产下赌注…有的房子是一座秘密宝藏，有的却令人心惊胆战。

美国主要的有线电视台探索频道制作了“Property wars”节目。节目讲述了全美最热房地产市凤凰城的故事，投资者你争我夺，在凤凰城展开了一场房屋战。全国的有线频道绝大部分依赖广告收入，收视率极为重要，制作方既然选取了凤凰城而非拉斯维加斯、弗罗里达州或加州等地，其中的原因不言而喻。

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典型大地铁沿线区域的就业率在2013年第一季度增长0.3%，略低于全国0.4%的增长率。这比上一季度的0.5%率低，但与去年第二和第三季度一致。在大多数的地铁沿线区域，就业率在建筑、度假悠闲和服务业领域增长最大。

地铁沿线区域图

在100个最大的地铁区域，71个区域在第一季度录得就业增长，29个区域就业率减少。有42个区域第一季度的就业增长率比去年第四季度高，有三分一的区域的就业率在2013年已恢复到衰退前水平。这些城市包括奥斯汀（Austin）, 埃尔帕索（El Paso）, 休斯顿（Houston）, 麦卡伦（McAllen）, 纳什维尔（Nashville）, 贝克斯菲尔德（Bakersfield）, 圣安东尼奥市（San Antonio）, 普罗沃（Provo）和达拉斯（Dallas）。

凤凰城的经济增长在100个地铁沿线区域中表现突出，排名第3位。凤凰城就业增长率排名29位，房屋价格增长侧排名第1位。自低谷期至今，凤凰城价格已增长达18.3%。专家指出，凤凰城房地产投资未来获利潜力非常大。

凤凰城经济指标

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摆脱房地产泡沫带来的人口大幅下降，根据人口调查局的估计，凤凰城去年再度成为全国人口增长最迅速的城市。

凤凰城去年增加了24,000名居民，将快赶超费城成为全国第五大城市。人口增长同样向山谷郊区蔓延，11个自治区新增居民42,000名。其中Buckeye，在2012人口增长最快城市中排第九位。

虽然人口调查局的估计比国家的统计稍高，但两项估计都显示亚利桑那州再次出现增长势头。国家人口统计学家表示，人口增长重新出现，虽然过去几年人口停止增长，现在还未到达前十年中叶的水平，但是经济已再次出现增长。经济增长通常是人口增长的体现。

凤凰城估计有149万居民，比费城大概少59,000名。但去年凤凰城人口增长1.7%，费城人口增长却只有0.6%，这表明，凤凰城超越费城只是一个时间问题。在地铁沿线地区Mesa,、Gilbert and Chandler人口共增长了20,000 名。

大多数美国的大城市，如纽约（New York）、休斯顿（Houston）、圣安东尼奥市（San Antonio）、圣地亚哥（San Diego）、达拉斯（Dallas）像凤凰城一样，自2010年起赶超全国1.7%的水平。

拉斯维加斯大学梁教授表示，美国城市地区比边远农村地区恢复更快。城市对千禧一代非常有吸引力，因为他们不曾目睹城市危机，他们不曾经历60年代的暴乱，70年代的城市衰退和80年代的快克大泛滥。如果你出生在1993或1992年，现在该上大学了，你现在正在观察各大城市，盘算着要移居到哪里，现在的城市比过去更和谐。

城市的复苏是由中等城市领军的，其中包括奥斯汀（Austin）、沃思堡（Fort Worth）、德克萨斯州（Texas）和夏洛特（Charlotte）。奥斯汀在过去两年人口增长为6.6%，超过杰克逊维尔（Jacksonville）、佛罗里达（ Fla）、印第安纳波利斯Indianapolis、旧金山（San Francisco ），成为全国第11大城市，而在2000年，其排名仅在第17位。

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美国是现为全球最被看好的房地产投资市场。但是美国的城市众多，凤凰城、拉斯维加斯、亚特兰大，投资哪里最好呢？这一问题一度成为投资者的热议，但要知道答案，必须对各城市的数据作一些科学的分析。

凤凰城

凤凰城人口1,488,750，在全美排名第六。凤凰城在售房屋5,387栋，已售85,703栋；房屋价格中位数$165,700，四月分售出2,449栋。

 拉斯维加斯

拉斯维加斯人口596,424，在全美排名31。拉斯维加斯在售房屋9,584栋，已售123,733栋；房屋价格中位数$144,100，四月分售出3,494栋。

 亚特兰大

亚特兰大人口443,775，在全美排名40。亚特兰大在售房屋3,674栋，已售19,111栋；房屋价格中位数$235,100，四月分售出408栋。

从各种数据看来，凤凰城的房地产市场更活跃，升值的潜力最高而供给相对较少。因此，凤凰城更有可能获得高回报。尽管凤凰城是去年投资回报表现最佳的城市，但凤凰城的价格仍然低于亚特兰大。凤凰城的房地产市场是拉斯维加斯和亚特兰大的3-4倍，但凤凰城的供给却比这些市场少。由此判断，凤凰城的房屋价格将有更大的升值空间。

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S&P Dow Jones Indices发布S&P/Case-Shiller1 Home Price Indices房屋价格指数，指数显示，三个指数均出现两位数年增长。10-City and 20-City指数直到今年三月增长10.3%和10.9%。全国指数在过去四季度增长10.2%。所有20城市均见同比增长。

2013年第一季度，全国指数增长1.2%。10-City和20-City指数月增长1.4%。夏洛特（Charlotte）, 洛杉矶（Los Angeles）, 波特兰(Portland), 西雅图(Seattle and) 坦帕(Tampa)五城市录得过去七年来最大月增长。

数据还显示，凤凰城录得年增长最大涨幅22.5%，紧跟其后的为三藩市（San Francisco） 22.2%，洛杉矶（Las Vegas）20.6%，迈阿密（Miami）和坦帕（Tampa）等东部阳光城市增长较弱，增幅为10.7%和11.8%。增长最弱地区为，纽约（New York） +2.6%,克利夫兰（Cleveland） +4.8% and 波士顿（Boston）+6.7%

其他房屋市场数据报告显示，近几个星期来，房屋价格增长强势，新房和二手房价格持续升高。同时，有大量房屋还在拍卖，买租投资者还在积极投资，这些现象表明，房地产市场还未完全恢复。现在还是购房的好时机。购房宜选择增长势头强劲，广为投资者看好的区域。

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头条：

独产屋销售同比大幅上涨，其中最昂贵的板块为：

• 新房上涨30%
• 一般二手房上涨65%

需求

十二月，大型投资公司依然业务量繁多。Blackstone集团是目前为止最大的独立买家，其购买量是第二大活跃投资公司的三倍。由于现时零售市场竞争激烈，一些投资集团主要从其他投资者手上批发购买物业。购买－修复－转售型投资者将被购买－持有型投资者取代。

深知拍卖屋和银行屋的变现能力，很多贷款人在进行短售时，叫价更高。这使短售成功率受到了影响，促使房屋短售价的上升，短售量的下降。

房屋拍卖较一年前大幅下降，拍卖房屋减少使银行屋存量减少。因此，银行屋销售量也大幅下滑。

供给

至1月1日，大凤凰城上市活跃无合约独立屋有12,623间，自12月1日来下降6.5%。然而，76%的房源售价为$150,000以上，　19%售价为$500,000以上。可见，低价房屋短缺最严重。

$150,000以下无合约待售独立屋存货量已从上月的41天下降到37天。　这虽远比正常供给水平要低，但仍大大高于六月18天的存货量统计。由于买家多于卖家，低价房屋价格依然保持供需不平衡。$500,000以上的高价房屋则保持供需平衡，未见供过于求。

我们相信，每平方尺均价是价格变动最有效的指标。

现金买家

现金买家主要集中在低价市场，大额贷款购买出现在中等价格范围：

$150,000 以下　              49.5% 现金支付　（上月48.4%）

$150,000到$500,000　   　24.3%现金支付　（上月23.9%）

$500,000以上　　　         30.3%现金支付　（上月31.8%）

尽管秋季供给紧张有所缓解，但是进入销售旺季，市场供应量较去年少，同时不良债务房屋存货量也出现减少。尽管需求已从去年高位回落，但投资者的需求依然强劲。虽然贷款利息超低，房屋价格为历史低位，普通购房者购房能力持续不乐观。资金充足的投资者竞争力强劲，他们能够以现金支付数笔交易，且不作附加条件要求。普通买家往往只能在提交数笔购房意向后空手而回。

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很多外国客户都想知道，在美国买房子，他们是否能够得到房贷。以下是一些常见问题的解答。

作为一名游客，购买美国的度假房屋或者投资性物业，我可以按揭吗？

可以。游客首次置业，可以得到最多房产价格70%或150万美元的房贷，其中二套房屋可获房贷为房产价格的60%或300万美元，投资性房地产可获房贷为房产价格的50%.

我上周刚从其他国家调动到美国工作，我可以按揭吗？

可以。凭工作签证，买家可获最多75%或150万美元，或房产价格60%最多300万美元的按揭。

我没有任何美国的信用记录，我怎么样证明我海外的信用记录呢？

美国的银行可以获得世界80多个国家银行的信用记录。获得海外买家的信用记录是一个简单的程序。

作为游客，我不在美国工作，美国银行怎样验证我的收入呢？

对领薪买家，美国银行承认买家雇主开出的证明信，包括买家职位、职业、现时收入和过去2年内的收入信息。对于私营买家，美国银行承认律师行或会计师行开出的证明信，包括公司档案、职位、现时收入和过去2年内的收入信息。

我刚开始在美国工作，银行怎样验证我的收入呢？

在申请贷款时，美国银行接受美国工作职位信和申请前30日工资单作为证明文件。

父母可以帮忙付首期吗？

可以用赠款付首期。但手续费和资金必需在买家名下两个月以上。

我上星期刚用现金买了一栋房子，我可以用这所房子进行贷款吗？

只要交易正式完成，合格买家无须等待，可立即进行再融资。

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住宅房屋价格在八月分持续上涨，为两年来的高点。房地产市场将持续推动美国经济的增长。

2011年8月,S&P/Case-Shiller20城市房地产指数上涨2%(7月上涨1.2%),这是自2010年7月以来最大一次同比上涨。20城市中有17个城市录得上涨记录，其中凤凰城房屋价格上涨大幅领先，为18.8%。Bloomberg25经济学家调查预测8月房地产市场收益为1.9%。

稳定的房地产价格增强了消费者的信心，联邦储备局承诺将保持低银行利率直到2015年中期，以减小失业率、刺激经济增长。较低的贷款成本持续支撑房地产市场，10月份30年期固定利率平均贷款利率是1972年以来的低点，为3.36%。

在消费者信心持续增加，贷款利息持续降低的情况下，房地产分析专家认为现在是投资美国房地产的最后机会。未来房屋价格将受利好消息的刺激持续上涨，早期买入投资者有望获得超出预期的收益，特别是在凤凰城等价格上涨较快的地区。

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S&P/Case-Shiller 房屋价格指数( S&P/Case-Shiller Home Price Index)近日发布20城市第二季度房屋价格数据。20城市均录得月度价格上涨，其中凤凰城价格指数已达114.68，同比上涨2.5%,环比上涨13.9%。从年化上看，凤凰城领跑房地产复苏，是20城市中表现最强劲的地区。

在Queen　Greek，包括 San Tan Valley等郊区，合同比率(Contract ratio)已达到131。这个通常较高的数字，现在却是4月以来最低的。房地产市场的供给与需求在过去的三个月产生了巨大的变化。库存天数(Days inventory)-另一个衡量市场存货量的指标, 从3月份的低点55上升到82。价格变动促使市场的重整在这个地区表现非常明显。月度每平方尺均价从2011年3月的$51.27上升到2012年4月的 $74.29，价格在15个月内上涨45%。

虽然豪宅物业在房屋危机中跌价较少并较早出现复苏，但低档房屋的价格现在却比中档和高档房屋的价格上涨稍微更快一些。低档房屋价格6-7月的年化增长率为1%, 这比中档房屋增长0.4%和高档房屋增长0.1%更有优势。

如此大幅的价格上涨为市场带来了大批新卖家和买家。根据Freddie Mac的信息，30年期固定利率传统货款(Conventional loan)的全国平均承付率(National average commitment rate) 从6月的3.68%下降到7月的3.55%。随着租金的迅速增长，按揭利率下降到今年以来的低点，购房者的购买能力大大的增强。消费者信心指数( Consumer confidence index)已达到70.3, 消费者信心指数远超经济学家63的预期。房地产专家分析说，现在市场不断走高，房屋市场前景看好，是投资房地产市场的好机会。

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自从房地产崩盘以来，我们听说过很多次的复苏。但那些复苏都未真正出现。巴菲特会做什么别人不做的事呢？他大量竞投ResCap的债券，这表明他深信房地产投资是一个绝好的机会。

有人说，这次的复苏和以前的都不一样？

没错，现在有几个对房地产市场的利好因素。第一，新房存货量。新房存货量现在几乎是五十年来的最低，现时在售的新房大概有144,000间。从供给来说，房屋供给量低于六个月供给量临界值，以现时的销售速度，不出六个月，现有的新房就会被销售一空。这也是传统意义上划分卖方市场和买方市场的分界线。另外一个乐观的事情是房屋价格终于开始上涨，房屋价格在调整季节价格变动后上涨0.9%。这种情况已维持了几个月。对房屋价格来说，最重要的东西就是动力。现在这些动力都是对房屋价格有利的。在住宅市场，事情就更加乐观了。

以前我们都有一些小幅的反弹，为什么巴菲特认为这次就不一样了呢？

在大概一年半以前，房屋价格整年都在上涨，但在经济变差的时候，房屋价格开始再次下跌。　而我们现在有两个利好因素。第一就是我们之前说的动力效应。第二就是价格租金比率。在传统住宅估价中，主要看房屋的价格和租金价格，就像你比较股票价格和股票的收益一样。价格租金比率已回到了房地产繁荣期之前的1998年水平或不同指数的2001水平。

如果我是个人投资者或小投资者，我应该怎样投资？

这里有两种方法可以从这次复苏中获利。一个就是我们刚才说的住宅市场，我们有几个房地产发展商如KB Home和Lennar, 一些分析员认为，他们营利能力强劲。另一个利好市场是商业地产，Haggerty 投资的是商业地产信托基金，这些信托基金只投资商业地产。巴菲特偏好短租期的物业如公寓和私人仓储，这些物业能在经济变好时迅速调整租金，从中获利。

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亚利桑那州两城市入选CNN最宜居城市。评选项目包括家庭收入，就业增长，房屋价格，犯罪率等多项指标。　评选共选出100个最宜居城市，根据各项综合评分，Gilbert和Chandler分别排第33和第50位。

第33 位，Gilbert

这个凤凰城外快速发展的城市，正在摆脱低迷的房市崩盘，走向更加美好的未来. 除了现有的三个国家最先进的医院，去年秋天MD Anderson 癌症中心在这里隆重开业；这里的教育也呈上升发展的趋势，Gilbert刚刚通过了一项为期5年的战略计划，以改善公立学校设施。在过去的几年里，廉价的房屋，良好的治安，和阳光明媚的天空吸引了大批人来此居住。就目前而言，这个城市唯一的缺点是缺乏一个大规模的市中心。

第50位　Chandler

这个阳光明媚的凤凰城郊区，是一个富有文化氛围的城市。这里有亚利桑那州铁路博物馆(Railway Museum)，Chandler艺术中心 (Chandler Center)，以及每周一次的农贸市场。最近这个城市的一次烧烤和啤酒活动吸引了15,000名游客。这个城市最大的企业科技巨头英特尔计划明年在这里开启另一个数十亿美元的设备。美国银行和富国银行（Wells Fargo）也是这里主要的企业，他们为当地创造大批的就业。虽然Chandler的住房市场价格在经济衰退中大幅下降，然而现在房屋销售率正在快速回升。Chandler美中不足的是，犯罪率稍高

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