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    最近这一两年间，我们公司接待了许多来自中国大陆的优秀投资人，客户在我们的帮助下都购买到了满意的投资房产。在交谈中，我们发现，很多中国客户更加青睐美国的独立屋（Single Family House），而对于联体别墅（Townhouse）在投资理念中就不是很了解了，甚至还存在着一定的误区。

    在我们中国人的观点中，美国的独立屋（Single Family House）意味着独门独院的大别墅，房子和土地都是属于个人所有的。这点千真万确，美国的土地产权私有制确实不同于中国的70年产权限制。在这里，屋主名下的土地和房屋世世代代都是属于屋主私人拥有的，临终时也有赠与的权利。可是对于连体别墅（Townhouse），就有人会说，不管是公寓也好，连排别墅也好，土地都是别人的，过个几十年，房子倒了，就没你啥事啦！花一样的钱，当然要买带几千英尺土地的，独门独院的别墅呀！ 这种说法乍一听起来好像蛮有道理的，可是您仔细换位想想，假设您买到手的独立屋，几十年后也倒了，那么当您站在已经是一片“坍塌废墟”的“您自己的”土地上时，心里想的应该是什么呢？——对啦，是“房屋保险”！

    在美国购买房屋时，一般会有一个“房屋保险”，每年几百块钱。在加州这种地震带上，还会加上一个地震险，东南几州常刮飓风，街道泡水，树倒屋塌的场景时有发生，房屋保险也因此水涨船高了。然而我们亚利桑那州天时地利人和，在历史上几乎从未发生过任何自然灾害现象，所以您大可把心放到肚子里，不管是您投资购买了独立屋还是联排别墅，预计在有生之年里也见不到自己的房屋倒掉了，即便是倒掉了，保险公司也会全权负责给您在原地重新建造一个一模一样的新居来。

    还有一点，就是关于物业管理费（HOA）。有人说：独立屋的物业费低，联排屋的物业费高。这是不争的事实，物业费也的确应该是投资者购房的一项重要考量因素。然而，不同类型还是要区分待。不论什么类型的房产，HOA都是按照房屋和管理的档次收费的。总体说来，各有利弊。例如，位于老城区一些独立屋，绝大部分临街道建设，没有统一的物业管理，自然也就不存在HOA费用了。但是这种房屋通常需要大规模修缮之后方可入住（出租），维修和装修的费用也要计算到投资成本里；再者说来，这类地段的租户普遍素质不高，在今后的房产管理中难免不定期的出现诸多问题，给投资人造成金钱上的损失。另一种公寓式物业管理包含水费，污水处理费和垃圾处理费，但HOA比较高，比如一套售价10万不到的两居室公寓，每个月管理费就要200多美元，这种公寓通常适合退休的老人卖掉自住屋后搬过去养老，可是作为投资住房来讲，租售比并不理想，管理成本也比较高。

    在菲尼克斯地区，较新的中档住宅小区里，独立屋的物业管理费从五十几美元到一百二三十美元不等，通常物业公司并不负责住户门前的草坪等景观维护，需要业主自行打理。而管理较为完善的联体别墅的物业费一般在150美元以内，差距并不是十分明显。而且联体别墅的物业管理不但负责房屋门前的草坪景观维护，还有外围的粉刷修葺以及屋顶和瓦片的维修更换，这些项目在独立屋的管理中，也都是要房主自行处理的，且价格不菲。不仅如此，联体别墅在价格上要比独立屋便宜很多，在地段和房屋基本设施相仿的条件下，连体别墅的房价恐怕要低30-50%，小成本的资金，也为投资人的经济灵活性增添了许多便利。

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“学区房”想必是每一位家长挂在嘴边的话题。在美国，家庭住宅有着颇为严格的学区限制，部分华人密集的城市跨区入学难度极大，未购得好区房的家长为了避免下一代受到“坏孩子”影响，不得不花大价钱将儿女送入私校。所以在好学区的购房市场上，经常会有很多中国家长严盯死守，待售屋一经上市便抬高价格哄抢，甚至出现“一房难求”的火爆场面。

在我们大凤凰城地区，跨区入学的政策相比加州可谓是宽松许多，但仍旧存在着种种不便之处。例如每个好学校都有一个长长的Waiting List（候补名单），只有在学校的招生名额存在剩余时，跨区生方可根据候补的先后顺序依次入学。但实际上，名校的剩余名额是很有限的，而美国又不同于中国，学生可以通过幕后操作，走关系等进入好学校，这是其一；另一方面，学校的部分资源是跨区学生享用不到的，比如校车接送。这样，跨区学生的家长是不是要额外付出很多不必要的辛苦呢？说到这里，想必您不难理解中国父母“孟母三迁”的精神了吧。

然而，从购房投资者的角度看来，好区房与差区房的区别究竟在哪里呢？

1.投资成本：

好区房价格高，差区房价格低。对于绝大部分刚刚涉足地产业的投资者来讲，购买差区房启动经费少，比较好入门。学区房往往需要较大数额的现金，一些中小型投资者会转而选择贷款买房。在美国次贷危机过后，银行贷款审批难度增加，时间上的拖延难免会对投资者产生不利。学区较差的房源里，价格通常都在10万美金以下，其中不少银行屋，法拍屋，短售屋的价钱更低达4-5万或6-7万，这个价位对于持有现金全款购房的投资人来讲要轻松许多了。

2.租金回报：

在房屋大小，房间数量以及其他基本状况接近的情况下，显然差区房的购买价格低。所以说，在相同的价格成本下，差区房的租金回报相较于好区房就更有优势了。举个例子，上个月有位客人找我买了一栋位于好学区的联排别墅，1400平方尺，标价14万美元（目前正在处理中，本月中旬交房，但已有几名房客在waiting list上等待了）。这套房子的月租金是1050美元，物业管理费（HOA）是$150/月（联排别墅的管理费比较贵），地税$1200/年。在这个租金价位里，我有很多套独立屋位于凤凰城西部，墨西哥人较多的小区里，租金在$1050-1250之间，HOA费用为零到三四十美元不等，地税几百美元到一千美元左右。这些所谓的“差区房”价钱从6万5千美元到10万美元都有，真正做到了学区虽“差”回报不“差”。

3.升值空间：

众所周知，亚利桑那州的房地产市场受经济危机影响波动最大。在05，06两年间，凤凰城地区的房价一度升到峰值，又在2010,2011年间跌入谷底。现如今，在凤凰城地区科技较为繁华的东南部，房屋均价在05年的一半左右，而老城区所在的西边，造价20几万元的较新独立屋售价普遍在10万以下，银行持有的房屋更有低达6,7万美元，约为峰值时的1/3。这一方面说明了好区房价格较差区房来说，相对稳定；但从投资人的角度出发，选择好的时机，意味着差区房的回报率将会比好区房高50%。