中国买家去年抢购了美国10%房产

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这个国家需要为有钱人提供越来越多的东西,以满足他们对美好事物的渴望。这些有钱人从不喜欢负债,从不介意用大量的现金购买高端别墅。如果你觉得这不太像今天典型的美国人,没错,因为这些都是生活在美国的中国新业主。

自从房屋市场开始复苏以来,外商投资美国住宅物业一直是个亮点,这一趋势从来没有减弱。根据美国地产经纪人协会的数据显示,至2012年3月份止,住宅销售量中的非美国买家达$825亿元,加拿大买家继续占大多数.达24%, 中国买家占11%。更引人注目的是,根据该协会的报告,去年有大约27%的经纪人在为国际客户服务。除了中国和加拿大,来自墨西哥,印度和英国的买家占了海外买家的55%,这些买家的购买主要集中在佛罗里达州,德克萨斯州,亚利桑那州,加州和纽约。其中,数量增长最快的买家要数中国买家。

进行国际投资是由多方面的因素驱使的。而对中国人来说,为孩子争取在顶级大学教育的机会可能是最大的一个动力。能够在美国买房子,让孩子接受最好的教育,使他们觉得自己的辛勤劳动终于获得了回报。很多人更是觉得,美国有更好的就业机会,能为孩子争取更好的未来。

除了接受良好教育的机会,中国买家认为美国市场吸引人,还出于对多元化投资组合的需要。即使房屋市场在近几个月出现复苏,对投资者而言,房屋价格仍然吸引人。去年,外国人购买的美国房屋均价超过$400,000, 是全国房屋均价的两倍。外国买家交易比一般的交易更快速,尤其是中国买家,他们喜欢现金交易,除了住宅物业,他们也投资商业地产物业。

虽然美国经济复苏最主要还是看就业数字,但不难看出,当需要选择一个生活和学习的地方时,人们无疑还是会选择美国。

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私募股权基金对独立别墅下大赌注--凤凰城成新宠

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根据彭博的报道,私募基金Blackstone今年动用2.5亿美元投资凤凰城和南加州的1,500栋独立别墅。直到目前为止,Blackstone已经募集了130亿美元用于投资房地产。据知情人士表示,这次房地产投资与过去的房地产牛市投资不同,这次基金主要看重的是住宅物业未来可观的现金流而不是炒房。无独有偶,除Blackstone以外,Colony Capital和KKR等多家私募股权基金都有大规模类似的房地产投资。

有针对性和规模的投资策略

各私募基金此次投资呈现特殊的投资策略态势-针对性和投资规模。虽然现时拍卖和丧失抵押赎回权的房屋众多,但与以前不同,在保证一定的投资规模的同时,基金对投资物业进行了严格的挑选而不是大批地购买,主要针对投资未来现金流表现良好的物业。其中凤凰城受到了各基金的青睐。地产投资专家表示,个人投资者的最佳投资组合规模为5-20栋房屋。目前为止,由于缺乏专业地产知识,在投资规模中获利的个人投资者较少,取得合理回报的投资者多数聘请了行业专家顾问,其中PhoenixChineseRealtor的Hedy Li成为投资者追捧的投资顾问新星。

凤凰城成为投资新宠

众多机构青睐凤凰城,它们都把投资凤凰城作为试点,并把投资凤凰城的经验推广到其他类似的城市。其中Scottsdale投资公司预计动用8.5千万美元投资至少650栋在亚利桑那州和内华达州的独立别墅。American Residential Properties Inc主席Hawkes表示,毫无疑问凤凰城的竞争变得越来越激烈,但他们还是能够在凤凰城找到很多如在其他目标市场一样吸引人的投资机会。

低风险和稳健的投资回报

根据各私募基金的预测,独立别墅的年化投资回报能达到6%-10%。在独立别墅租赁市场的风险较低的情况下,高于国债的收益说明潜在的投资回报喜人。随着美国经济的复苏,房地产市场将会得到稳定。虽然独立别墅的租赁市场正在经历成长的烦恼,但是对投资者来说,未来可观的现金流和相对容易的信贷,使他们看到了投资独立别墅的巨大市场。

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凤凰城地区房屋价格上涨,复苏持续

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凤凰城地铁沿线房屋价格价格上涨快速,比在房地产繁荣时期还要快。今年,一些地区的房屋价格出现了5%到10%的上涨。其原因是由于可售房屋的短缺, 加上投资者和拥有预先按揭许可的常规买家展开了竞标战。凤凰城地区的房屋价格复苏从去年就开始了,并且每个月都在加速恢复。

房屋价值要回复到繁荣时期状态还需要一段很长的时间。凤凰城地铁沿线,现有房屋价格中位数是$124,500,比2002年的价格中位数低$20,000,这比2006年夏天繁荣时期的高峰$267,000低得多。

但是很多房屋市场分析员把这看作是这个垮掉的市场一个漫长复苏过程的开始。屡创新高的价格引诱着更多的买家。他们一直在等待着在市场见底时购买房屋,而现在,他们几乎错过了这个机会。投资在促使市场的复苏,投资者经常用现金购买低价房屋,以战胜其他竞标人。今年凤凰城地铁沿线大约有60%的房屋都是被现金买家买走的。

然而,并不是所有地区的房屋都出现这样利好的消息。当价格的走低房屋吸引着大多数的买家时,高档住宅区市场还在低谷。与邻近的社区相比,一些有好学校,购物中心和高速公路连接的凤凰地铁沿线社区,在价格上升上更有优势。

宏观市场

很多地铁沿线的从前价格大幅增长的街道和社区,价格出现了大幅的下滑。一些在地区边缘的社区,包括在西部的Goodyear和东南部的Queen Greek在繁荣时期吸引了大批投机者和房屋建造者。这其中很多持次级贷款的买家促使了山谷地区的第一批违约拍卖。

在这个新社区的房屋价格暴跌,价格大幅低于中位数,但现在这是价格上升最快的的地区。比如,在Goodyear, 价格中位数与去年相比上涨了14%。

然而,价格大幅上涨,价格还是低的。与2010价格中位数$81,000相比,上涨使地区的房屋价格中位数达到$92,000, 一些在东南谷地区城市,如Chandler和 Gibert,尽管这个地区的价格并没有出现大幅度的下降,房屋价格却出现显著的增长。Chandler的价格中位数去年已从$186,000上升到$170,000。

竞标战

房屋分析师表示,山谷地区的高收入就业机会和更好的学校吸引了更多买家,他们愿意付更多的钱买房子,生活在这里。HomeSmart 的一个房屋中介说, 一间在凤凰城中心的En canto高端街区的房屋,得到了26个购买意向,最终以$225,000成交。

即使在高档社区,在价格低于$400,000的地方,竞标战屡见不鲜。

一个在Russ Lyon Realty的中介说,一间无须维护通过卖空定价在$300,000的房屋,在第一天就得到了三个购买意向。现在借款人都愿意立即提供贷款。有很多客户都愿意给出一个更高的后备价格。很多买家都没有竞标成功,他们变得很迫切。

挣扎依然存在

高端市场是最后一个出现价格下跌的市场,但现在也是最后一个复苏的市场。市场分析认为,现在供给是一个很大的问题。天堂谷的房屋价格中位数已从去年的一百万美元下降到$870,000。即使是这样,市场上很多买家还是不太愿意出售房屋,以期待着价格回升。

展望未来

市场分析师说,如果可供出售的房屋越来越少,房屋的价格也会持续的升高。违约拍卖的确在二月份有稍许的增多,但在凤凰城地铁沿线,每个月被债权人拍卖的房屋比2009年每个月的一半都少。同样,没法按时偿还按揭的业主数目也不断减少。市场从去年就开始复苏并且一直在持续。

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凤凰城房地产市值比去年上涨25%

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亚利桑那州立大学发布最新的房地产报告称, 亚利桑那州房地产市场持续复苏. 根据资料显示,Maricopa 和 Pinal县的中型独栋别墅价格环比上涨25%, 每平方尺均价上涨16.5%. 一栋在四月份价值$112,000的别墅,上月价格升至$140,000.

在EI Mirage, Glendale, Maricopa和Tolleson等一些地区,在经济衰退时受到了重创.现在这些地区的房地产市场出现了强劲的复苏.  就连公寓和商品房都出现环比23%的涨幅.

虽然凤凰城的房地产价格出现持续的高涨,但是二手市场的供给仍然较少,这使市场出现了极大的供给不平衡.

四月份,市场存货量与去年相比下跌56%,这就是造成最近交易量环比下跌的主要原因. 然而,市场需求表现强劲,大多数的二手房都出现了多人竞拍的情形, 几乎所有的物业都在数天内吸引了大量的竞价. 现在, 一座物业同时获得20到30个人同时竞拍的现象非常正常, 同时大多数人都愿意付出比底价更高的价钱.

虽然凤凰城地铁沿线物业的违约拍卖同比下降62%, 但是据资料显示, 收到按揭违约告示的业主却同比上涨4.7%, 这意味着更多的业主将要变卖房产.

亚利桑那州立大学的研究表示, 根据最简单的经济学原理, 要使市场出现稳定的复苏, 需要更多的价格调整来吸引卖家. 而现在这个状态还没有出现, 现在市场还处在供不应求的局面.

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凤凰城房地产价格上涨18%, 存货下降41%

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2012年四月凤凰城地铁沿线的物业存货是22,010间,环比下降41%, 成交8,855宗,环比下降11%. 存货周期为2.5个月,比2011年3月的3.8个月有所下降。 物业成交价格3月分中位数为129,900美元,环比上涨18%. 新增交易中的物业总数为8,160间,环比下降20%.

 资料来源:Long Realty

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外国人可以轻松地在美国买房子

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外国人可以轻松地在美国买房子, 首先来说一下在美国买房子的基本程序和一些基本的知识。

  • 美国纳税号码   根据美国外国人投资房地产税法(Foreign Investment in Real Property Tax Act),外国投资者在购买美国房地产前需要获得一个美国纳税号码。
  • 资本增值税        在美国,售卖房屋所得到的收入是要缴税的。需要缴税的部分由售卖价格减去原始购买价,加上资本成本,减去贬值组成。税率通常为20%。
  • 房产所有权和所得税    在美国你可以个人名义或公司名义永久的拥有房屋的所有权。公司名义可以是外国公司,美国公司或者信托。对于投资者来说,以公司名义拥有房产,可以在所得税的缴纳中获得优惠。当地的律师或会计都非常熟悉具体的操作。

其实,作为外国人投资美国房地产,除了纳税和所有权等法律问题,最重要的还是要找一个有经验的物业管理人,物业管理人一般提供以下服务:

  • 宣传你的物业,最小化空置率和最大化租金收入
  • 为你的物业寻找最好的租客
  • 对你的物业进行维护,使你的物业保持在最好的状态
  • 跟踪收入与支出,决定最合适的营利方式
  • 对租约进行协调
  • 代收租金和定金
  • 协助物业遵守联邦和当地法律法规
  • 处理其他租客相关的事务

很多境外投资者都喜欢聘请物业管理人来管理他们的物业,因为这样做的好处有很多:

身不在美国,一样可以管理美国的房产投资

当地的物业管理人会照料你的物业,并使它保持在最佳的状态。当地的物业管理人能够有效和快速地找到问题的所在。另外,当地的物业管理人通常和物业维修公司保持良好的关系,在维修物业时经常会得到优惠。

寻找最佳的租客

一般情况下,好的租客都会通过可靠的房产代理来寻找房子。因为有经验的房产代理无论从看房子到签租赁合同再到维修等一切事务,都办得非常妥当和有效率。

避免差的租客

一般情况下,差的租客通常会寻找业主自行管理的物业, 因为他们知道,这样物业的租金一般较低。另外,你不能在没有通知的情况下驱赶租客,有时驱赶租客会花上好几个月的时间,而这时就会造成你经济上的损失。物业管理人通常在签约前都会调查租客的背景和索取推荐信,避免差的租客。

行政和会计上管理你的物业

物业管理人会按时代收租金,代付按揭,税金,保险和维护费。有些高级的物业管理人还会为你准备财物报表,周期性地汇报物业的状态,空置率,租约到期情况和其他相关事务。

我目前经营着几家公司,分别负责房屋的销售,出租,管理,装修等系列工作。想获得更多如何投资美国房地产的信息,联系我。

凤凰城让其他城市看到转机

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摘自《华尔街日报》

凤凰城――当几乎所有城市的房价都在下跌的时候,凤凰房地产市场的复苏给全国其他城市带来了可贵的经验。

这个不断扩张的大城市,曾是房地产泡沫中受创最严重的城市之一。凤凰城的房价从2006年开始到2011年底下跌了55%。亚利桑那的违约拍卖率在2009年升至全国的第三位。成千上万的业主负债累累,他们的负债远远比他们房子的价值要多。

现在,全国的房地产经济学家都在研究凤凰城,凤凰城正处于一个早期但是令人惊奇的房地产复苏中。大幅的降价带来了新的投资者,不像其他房地产市场,房地产复苏被到处的房地产出售和拍卖所扼杀,投资者喜欢凤凰城。

Thomas Lawier说“凤凰城的市场见底了。Thomas Lawier是一个独立的房地产经济学家,他是6年前其中一个警告大城市过度开发会导致房地产价格下跌的人。

全国遭到重创的房地产市场面临着一个困境,房地产的复苏没有相应的买家,很多物业无法成交,因为业主不愿意以低价变卖。

然而凤凰城找到了一个可行的方法。低价吸引着首次置业的买家和用来出租的投资者。当地的经济正在复苏,几个大企业例如亚玛逊和因特尔都在重新招聘,这些好消息都增加了对房屋的需求。而且,凤凰城的复苏也得到很多加拿大买家的支撑,加拿大人利用汇率优惠抢占市场。

当地夫妻投资者也是吸收物业存货的主力。Robert Gerundo说:“我疯狂地催促我的房产经纪帮我找房子。”Gerundo先生上月以$50,200买下了一个两房的公寓,公寓的售价只比银行拍卖的底价高出一点。

Gerundo先生在过去两年在凤凰城买了13栋房子,通过出租那些房子,他每月能得到至少$950的租金。Gerundo先生今年49岁,他说作为房东他赚了很多钱,他于是辞去了在银行的工作。

全国范围来说,房屋的需求还比较小,主要在售的房屋都来自银行的拍卖,这些都给房价带来了压力。很多经济学家都说,他们预期房价在全国范围内会再下跌大约3%,房价将会在明年见底。大部分人认为房价在未来几年将不会上升。

根据标普Case-Shiller index, 美国20个城市房价上年第四季再下跌2%。但是凤凰城的房价上升了2%,是全国所有地铁沿线升幅最大的城市。上一年凤凰城的房价下降1.2%,是自2006年来跌幅最小的一年。

随着春季销售旺季的到来,各地市场也出现了复苏的迹象。最近底特律汽车产业的扩招,也加速了最近房屋交易量的上升。由于对政府部门就业机会信心的增加,华盛顿的房地产市场相对全国各地也表现得较为理想。

房价大幅下跌是另一个市场复苏的原因。像凤凰城一样,在底特律,房价在过去六年下跌了46%,跌到了自1994来的低点。在迈阿密,房价在过去5年下跌了51%, 这也促使了销售的增长。

但是在就业率回升滞后的地方,低价并不足以挽救房价泡沫。在拉斯维加斯,当地的经济极大的依赖旅游业和赌博业,由于这两个产业还未复苏,房价去年下跌了8.9%,自2006年到今,共下跌了62%。Jonh Burms,一个在Irvine, Calif包工头说,很多市场都见底了,但我还没有见到有像凤凰城一样复苏的市场。

凤凰城地产市场的回归并没有使几年前在那里购房的人感到高兴。根据房地产数据公司CoreLogic的资料,超过52%的人欠下了比房子价值更多的房贷,而且并不是所有人都相信,现在的复苏能够持久,尤其经济环境恶劣或油价上涨。

凤凰城的房价在三年前也出现了一次小幅的上涨,当时的联邦税收优惠政策刺激了购房风潮,但是当政策停止时,房价再次出现了下跌。有些人担心,银行为延迟拍卖,房地产市场将会在下一年达到饱和。Brett Barry,一个房产中介说“现在更多的是一个短暂的见底。”

这种担心并没有打击到像Lloyd Sheiner这样的买家,他决心利用现时的低价优势购买143座物业,他打算把它们租给还没有能力购房的人。

Mr.Sheiner, 一个住宅和商业地产投资者说,“恐慌已经过去了”他住在Montreal,他从18个月前就开始购房,他认为房价实在太低了。

他说,他多数的租客都是有工作的四口之家。“他们曾经有一间价值$140,000但房贷却有$350,000的房子”,“他们对自己说,天啊,我们应该怎么办呢,我们到底要用20年的时间还债好还是重新开始呢?”

根据 Cromford,一个本地房产出版商报告,上月,外地买家占了所有买家中的四分之一,当注册过户时,25人里就有1人来自加拿大。很多人都在加拿大的房地产高峰期赚到了钱,而且现时的汇率优惠给他们提供了强大的购买力。

Dean Selvey, 一个房产中介和投资者,他开展一个专门针对加拿大人的生意。他在Mesa附近一个为期两天名为“庆祝加拿大人挥霍”的销售节目里开了一个小摊位,他说:“瞄准加拿大人,这就是我们市场。”

几天前,Jon MIrmell, 一个最近买了无数拍卖物业作出租的房产中介,你找到了一个房子被封将要被拍卖的业主,在告诉他房子被拍卖的必要性之后,他对业主提出了问题“如果你不能保住你的房子,你有兴趣租吗?”

在门廊中,Mr.Mirmelli的合伙人大概测量了这间三房的物业,这个房子现任业主以$150,000在一次卖空中买得。在法院拍卖中,按照惯例,买家将会驱逐前任业主。

根据Cromford的报告,接近29%的房子被有意出租的买家买走,这个数字一直在不断的上升中,在2010年,这个数字是15%。

来自投资者的竞争给首次置业者带来了很多挫败感,Mr.Benner,一个从去年开始看过60栋房子的药师说:“这一点都不像是个买方市场,你听说这里有很多的待售物业,但当你一旦开始寻找,你就会吓一跳。”

很多房地产中介都在近几个星期报告越来越多的价格战现象,一些买家同意签定类似在房地产泡沫时代的价格调整条款,同意付出比最高价再略高一点的金额。

亚利桑那允许银行不用经过法庭直接拍卖收回的物业。根据债权人服务机构的报告,亚利桑那州的坏帐在2011年得到大幅地减少。但在所谓司法公正的佛罗里达州,银行拍卖必须经过司法程序,这样市场的存货不断地增加,一些人担心这样可能会在未来拖跨佛罗里达州的市场。

现在,房价不断地提高,因为越来越少的房子能够被拍卖。根据DataQuick, 一个房地产数据公司的资料,在二次销售的物业中,拍卖物业占了36%,这比去年的55%和在2009年高峰期时的66%都要低。但是下降的趋势正在减少,一部分的原因是,银行变得更有效率了而且支持卖空,即允许以低于按揭的价格变卖房产。

Mike Orr, Cromford Report 的创始人说,担心银行会开始甩卖更多违约物业是过分担心了,至少在凤凰城是这样。“人们以为物业供过于求,银行隐藏了某些物业,这可能在别的市场是真的,但不是在凤凰城。”

但仍然,理论上的市场复苏对于成千上万还处在水深火热中的业主来说毫无意义,就像Gii Monti的例子,他的房子在两年间收到了五个买家意向,有四个是比他的叫价要高的。

但是,这并没有带给他多少安慰,他被迫以$275,000卖空他的房子, 他在34年前建造了这座房子,并抚养了他三个孩子。

Mr.Monti 是其中一个在房地产市场高峰期不断抵押他房子的人,他用这些钱进行投资和送子女上大学。他在1978年花了$100,000用于买地和建造,他的房子在2006年价值接近$600,000。他在上个月被迫卖掉房子,因为他原来“只付息”的$473,000按揭被要求付利息和本金。

他意识到他有很多的麻烦,当他的邻居去年以$199,000卖了一座房子,这个价格只有他自己房子在最高峰期的三分之一。

Mr.Monti的案例并不是个别例子。他的房产中介Greg Markov说:“市场复苏给人们机会能像Gil一样售卖房子是不会发生的,或者对很多人来说,可能永远不会发生。”

Mr.Markov 也提到了Mr.Gerundo,那个买了13栋房子的投资者,“复苏已经开始了,他的投资是不会赔钱的。”

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为什么要投资亚利桑那州

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现在正是抄底美国房地产市场的好时机! 为什么?

下面向你介绍两个在凤凰城的房产,老实告诉你哦,现在凤凰城的租金售价比可是在全美排第一的哦。投资凤凰城的房产你可是会比在别的城市赚得更多哦。为什么,往下看你就知道。

首先来看看在风凰城1643 E VINEYARD ROAD一栋4房2卫的房产

占地面积 6,813平方尺

建筑面积 1,754平方尺

房间:4间

卫生间:2间

储物室:1间

建筑年份: 1994年

猜猜看,这个房产售价是多少,我告诉你哦,这个房产在2007年售价可是高达$193,000。

多少?$80,000?

告诉你吧,这个房子售价是$70,000。这个房产现在的租金是每月$1,050, 减去税金,保险金,空置期损失,物业管理费和维修费,你每月还会有大约$850左右的净收入。难以置信?!

再来看看在凤凰城 1705 S 64TH AVENUE 一栋4房3卫的房产

占地面积 8,140平方尺

建筑面积 1,801平方尺

房间:4间

卫生间:3间

储物室:2间

建筑年份: 2002年

这个房子还有一个突出的优点啊, 它的房产税一年只有$1,000。

多少? $80,000?

告诉你吧,这个房子只售$68,000!太难以置信了!这个房子每月租金可达$1,100。

再从专业角度来看,全美除了凤凰城最好的投资地就是拉斯维加斯了,但是拉斯维加斯就是不能跟凤凰城比呀,因为凤凰城有很多高新技术的就业机会是别的地方没有的。

很多美国人都在卖房子,这真是一个好时机去投资吗?是的!因为我们现在还有很多吸引人的按揭政策,只要你有良好的信誉记录,有可证明的收入来源,你只要付25%的首付就可以拥有一栋类似的房产了!

凤凰城的房产大多售价都在$65,000-75,000, 别以为这些都是内幕交易价,绝对不是!你不需要买下房子自住,你可以用它来做投资,现在的租赁市场的需求是非常大的。

心动了,想去看看房子?联系我…………

巴菲特表示愿意买下美国所有单栋住房

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2012年02月28日 06:25 来源: 证券时报 【字体:大 中 小】 网友评论

  据海外媒体报道,“股神”巴菲特昨日在接受美国媒体采访时表示,如果可能的话,他愿意买下美国所有的单栋住房。

  巴菲特表示,美国单栋住房与股市一样,都是非常具有吸引力的投资标的。如果以低房贷利率出手购房并长期持有,住房投资的回报将高于股票。

  伯克希尔·哈撒韦公司日前发表了2012年致股东的公开信,巴菲特去年曾预计美国房地产市场复苏很可能在未来一年内开始,但其承认该预言是错误的。但巴菲特认为,美国房地产市场一定会复苏。

客户评语(2)

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Hedy is very professional realtor, and a perfect property manager. We do really enjoy work with her. She helped us to get our very first “Phoenix” investment property, her team started to work for our property the first day we got the key. She found tenant for us during the escrow period, everything is running so smoothly under her direction and help.We are working with Hedy to find more houses and we have no worries at all to have Hedy as our property manger. Much apprecited, hedy for all your harding working for your customer(s)! We wish you all the best!——Su

引自Facebookhttp://www.facebook.com/profile.php?id=100003193784935#!/notes/hedy-li/%E5%AE%A2%E6%88%B7%E8%AF%84%E8%AF%AD1/106789062770886?notif_t=note_comment

新房?二手房?该如何选择?

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    最近有些客户来信询问,说是买新房好呢,还是买二手房?我的回答是:“因需而异。”也就是说,这要从购房者的需求出发,看是要买房自住,还是要作为一项投资,不同的出发点,对应着不同的答案。

    虽说美国地大物博,但就很多大中型城市而言,在历史悠久的黄金地段,新屋可谓是少之又少。甚至不必说全新的房屋,就连二十几年的房屋也很鲜见,绝大部分映入眼帘的想必都是几十年甚至上百年的老屋。这种房子结构陈旧但价格昂贵,作为投资来讲已经不是一个好的时机了。在城市周边的小区住宅中,就凤凰城地区来说,从几年新到十几年新的独立屋都很抢手,当然,部分地区也有销售新建成的房屋。下面我想简单谈一谈新房与二手房的差别。

    首先,不论房地产市场如何,在客观条件相近的情况下,新房的价格总会比二手房贵一些,哪怕只是几年新的二手房。而且,新房的庭院需要买者自己打理,种草或是铺石子,围砌花圃,这些费用会在几千到一万元不等。有些新房的厨房也是半成品,需要买方自己装修厨房,这项花费可能在1-2万美元左右,甚至更多。外加其它一些杂七杂八的房屋内饰,比如吊灯,顶扇……也就是说,买新房通常要在内外装修上再花出大价钱。如果购房者的需求是买房自住,而且对家居的要求较高,那么新房就可以考虑了,因为新屋会比较方便屋主自行设计,装修,彰显主人的品味和格调。

    然而对于常规销售的二手房(非短售屋,银行屋),屋主会在房屋上市销售之前进行维护和粉刷,清洁,以通过银行的审查。从购买者的角度出发,不但房屋内外装修的成本省了下来,而且二手房的价格本身就比从建筑商那里拿到的新房价格要低很多。所以说,购买投资房,二手房的经济性要大大的优于新房。不仅如此,作为一项投资物业,在购买时,新房虽然价格高,但是在几年后的销售中,新房也变成了二手房,价格偏高的优势就不在了。高买低卖,这也是房地产投资的一项大忌。

 

   

 

购买投资房,贷款与全款有什么差别?

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一直以来,在美国买房,大部分人会选择贷款。不过现如今情况比较特殊,凤凰城的房价遭遇30年一遇的低谷,这就吸引了许多来自中国和海外的投资人前来现款买房。所以每当房屋市场上有廉价新屋上市,就会收到很多现金的offer,而卖方通常比较青睐现金交易,省去了贷款失败的风险和麻烦,这种情况对贷款投资者来说就非常不利了。

   在我的客户中,美国本地的投资人大多是贷款,中国以及海外的客户普遍是全款现金买房。针对这两种不同的情况,我有如下的建议,希望能够帮助投资人获得更大的机会投中青睐的房屋。

   对于地区,面积,年份等情况相近的房屋,如果房屋的内部状况维护较好,不需要投资者二次装修,这种房子价钱就相对贵一点,非常适合贷款买房的投资人。因为贷款的初衷就是用较少的首付买下房屋的所有权,再通过租金进行还贷。这样就省去了上万美元,甚至1-2万美元的装修维修等费用。要知道,按照现如今的价格,2万美元就是一栋房屋的首付(20%)和贷款手续费(4000美元左右)。与其两万元放在装修上,不如实实在在的再买一栋房子回报率高。

   另外一种情况就是,如果房屋内部有损伤,就会相应折价,人为损坏较严重时甚至会低于同等房屋3-5万美元的价格。这种房屋的价格非常低,因为银行估价时,会把装修的成本考虑进去。例如房屋本身净值10万美元,维修费用在3万美元,那么这栋房子的售价就会在7万美元左右。对于现金全款购房者来说,这到底值不值呢?我的建议是:值!只要房屋的架构布局没问题,其他的破损,毁坏都是可以复原的。因为只有房子的格局我们改变不了,而其它的问题我们公司都可以给您维修。而且,银行预估的维修费用通常比较高,而实际的维修费用会低很多。这样一折中,相当于为您省了不少的钱呢。而我为什么这么肯定的告诉您,实际的维修费用一定会低很多呢?这样讲吧,在房屋的装修成本中,美国的人力成本是非常高的。您在市场上雇来的人工,是要按小时付给他人工费的,而我们装修公司的工人,做我们自己的房屋装修,工资是按天支付的,这就是我们给您省钱的奥秘!