中国楼市风光不再,亚利桑那风景独好


凤凰网报道《外资撤离中国楼市,敲响投资警钟》

http://house.ifeng.com/special/waizicheliloushi/

人民网报道《热钱撤离路线曝光:股市首当其冲,其次房地产》

http://mnc.people.com.cn/GB/16577315.html

 

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    最近一年来,我们公司接待了很多从中国大陆和加拿大来凤凰城的投资客户,几十甚至上百栋的成交物业。通过仔细交谈,我发现这些客人无外乎都是卖掉了中国的房产,然后来到我们凤凰城,手持现金抄底房市。我离开中国已经十几年了,最后的一部分房产投资也在几年前撤离了中国,转向美国市场。近几年只是耳闻中国的房地产行业疲软,房价回落,但并未给予密切关注,直到在行业中接触到了客户的实际需求,才切身发觉这一切关于中国楼市萧条的传闻绝非空穴来风。

    在Google上搜索“中国房价”,映入眼帘的“下跌20%”“拐点来临”“下跌一半”“回归理性平稳”……等字样比比皆是。不管是专家分析也好,政府声明也罢,近年来,中国楼价的下跌已然成为不争的事实。如本博文开篇的两个链接,也客观记录了各大主流新闻媒体对待中国地产业的基本看法。在其他地方性新闻论坛中,例如长沙地产专栏在2011年12月12日就有记载:“据不完全统计,近期先后有华菱钢铁、春兰、上海申达纺织、西部矿业、宏达股份、恒顺醋业、金发科技、水井坊等一批电信、钢铁、制酒等主业非地产的企业宣布剥离旗下地产业务撤离楼市。”

   由于中国的地产行业出现下滑迹象,致使很多投资者转而进军美国的房地产市场。根据我的经验和了解,在美国近十几年间,有这样几个地区在房产业界很具有代表性:

1.Irvine尔湾(南加州的橘子郡地区Orange County),十几年以前还是一片牧场,由于高科技的入主,短短几年间,高楼林立,当年6-8万美元的房产物业公寓在短时间内迅速升值为四十几万美元,这让很多早期购房的科技工作者在无心插柳之间赚的盆满钵满。然而由于加州地产业发展较为迅猛,对于投资者来说,如今的房价过高,而且以经无法产生比较大的起伏。

2.Texas德州等地产税较高的州。在美国次贷危机中,房价受其影响最小的州,就是德州。因为德州的不同地区,地产税在3%-4.2%不等。也就是说,一栋二十到三十几万美元的中产房,每年的地产税就高达一万美元!从房租收入这部分很难覆盖维持物业的开销,养房成本过高,这对于房产的投资者是很沉重的打击,因为持有物业的资金需求代价实在太大了。正因为如此,稍有经验的人士,都不会选择这样的城市投资购房,这也正是德州的房价从无大的起落的根本原因。

3.亚利桑那州,弗罗里达州,这两个地区从来都是地产投资者的必争之地。亚省本身房价偏低,地产税又仅仅占1%。换句话说,10万美元的房产,每年的地产税只有1000美元,还不到一个月的房租。买房便宜,养房也容易,

气候稳定无灾害,维护费用低,难怪我们亚利桑那州一直以来就备受投资人的青睐呢。弗州与亚省情况相近,唯一不同的是,气候条件相差迥异。弗州临海,终年潮湿,美国的住宅建筑又普遍为木材结构,在湿热的环境下问题很多,保养颇为消耗财力。更有甚者,东南沿海地区几乎每年都会发生大型风暴灾害,甚至飓风以及龙卷风,轻则屋顶、外墙、围院受损,让投资人钱包“受伤”,重则汪洋一片,树倒屋塌,即便使用房屋保险理赔,在半年乃至一年多的建筑修葺亦或重新搭建的过程中,中断了房租收入,真难说让投资人的账户上少进了多少银子呢!